Corría el año 1920 cuando por las calles del microcentro porteño los argentinos se paseaban de traje y polleras largas. Sobre la calle Perón, entre San Martín y Reconquista, recién se inauguraba un edificio dedicado a la industria naviera. De estilo neoclásico, los arquitectos que lo diseñaron engrandecían la construcción: Walter B. Bassett Smith y Bertie Hawkins Collcutt, las mentes que estuvieron detrás de la embajada británica.

Pero los veranos pasaron, las modas cambiaron y el edificio de balcones art decó mutó también para subirse a la última tendencia. Así fue como por algunos años albergó obras de célebres artistas -como Antonio Berni- mientras funcionó como pinacoteca. De a poco, empezó a vender sus unidades funcionales para ser utilizadas como consultorios.

De oficinas a viviendas, de banco a desarrollador

Con más de 100 años de historia, ese edificio de arquitectura francesa neoclásica hoy vuelve a relucir su capacidad camaleónica y nuevamente se adapta a la tendencia: transformará sus oficinas en exclusivas viviendas y tendrá un mercado gastronómico. De esta forma se alineará al plan del Gobierno de la Ciudad de reconvertir el microcentro en una ciudad de 15 minutos.

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La empresa detrás del proyecto es el Banco Galicia, que “con esta obra se convierte en el primer caso de una institución bancaria que se vuelva al desarrollo inmobiliario”, señala Nicolás De Mestico, Real Estate y Obras Manager del Banco Galicia. Hace más de 40 años que el banco empezó a comprar algunas unidades del edificio hasta que en los 90 terminó de comprar la última y quedó como único propietario, ventaja que aprovechó para poder transformarlo sin obstáculos.

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De hecho, no lo hará solo con este edificio sino que ya tienen el visto bueno para replicar la idea con un segundo a pocas cuadras de distancia. En total, invertirá $6500 millones en la reconversión de ambos edificios de oficinas en viviendas y estima que después de una obra de 14 meses que empieza en abril se entreguen en el segundo semestre del 2025.

La jugada es multifacética: por un lado pone en valor edificios del barrio y por el otro elimina de sus libros el gasto de $38 millones al año que hoy tiene para mantener dos edificios vacíos. Ambos son de oficinas clase B, mercado del cual el banco concentra el 8% del stock en el histórico distrito financiero del microcentro, mientras que también posee el 25% de las oficinas clase B en el barrio.

La transformación trasciende a este dúo de construcciones y arrasa con el barrio. “El microcentro viene de una recuperación pública entre el Paseo del Bajo, la peatonalización, las bicisendas y el metrobús que estimamos que requirió una inversión de US$350 millones en los últimos años. Con esa base, el gobierno sancionó la ley que propone darle otra vida al microcentro para llamar a la inversión privada, a la que atrae con beneficios impositivos”, dice De Mestico y calcula que los 150.000 metros cuadrados ya aprobados representan una inversión privada de US$230 millones de los cuales US$70 millones serán reintegrados por la exención de Ingresos Brutos de entre el 50% y 60%, según el proyecto.

La nueva cara de los edificios

Pensado para residencia permanente y traccionado por Puerto Madero, el proyecto sobre la calle Perón contempla 54 departamentos tipo estudios de 26 m² a tres ambientes de 70 m² con techos de tres metros de alto, amenities y un espacio de moda: un mini polo gastronómico.

“En el primer nivel va a funcionar un mercado gastronómico que va a estar interconectado con la Torre Galicia de al lado -diseñada por Mario Roberto Álvarez- a través de una plaza verde y pública que vamos a hacer entre ambos edificios que sirva para darle impulso a esa esquina clásica del microcentro de Perón y Reconquista”, explica Martín Seijas, líder de Diseño de Hábitat del Banco Galicia. En este nivel también habrá una galería de arte.

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La naturaleza se extenderá hasta la terraza, en la que más del 60% del espacio es verde. Los proyectos que se enmarquen en el programa de reconversión y cumplan con esta característica pueden pedir una exención extra a los impuestos por sumar espacios verdes en el barrio.

El segundo edificio a refuncionalizar se encuentra en la calle Maipú, a una cuadra de la avenida Corrientes con sus teatros y su afluencia de turistas. Este es el caso de un edificio más moderno, construido en la década del 70. Al ser racionalista, está configurado como la mayoría de los edificios de oficinas hoy: como una gran planta abierta. “Por eso este proyecto va a tener 52 viviendas más chicas que se van a complementar con muchos espacios comunes desde el subsuelo hasta el séptimo piso bajo la lógica de coliving”, señala Seijas.

Este emprendimiento también tendrá dos áreas comerciales que podrían sumar espacios gastronómicos al microcentro o podrían funcionar como a los comercios que demande la zona, como por ejemplo un gimnasio.

Ninguno de los edificios contempla en sus planos espacio para estacionamiento, hecho que se mimetiza con el nuevo concepto que envuelve a la zona para convertirla en una “ciudad de 15 minutos”: revitalizar un lugar con conectividad, servicios, oficinas, viviendas, educación, entretenimiento y gastronomía. La idea es minimizar el uso del auto y que se pueda llegar a todos los puntos de interés a pie.

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En ese sentido, la ley que promovió el gobierno porteño fomenta -además de viviendas- que se construyan espacios relacionados a la revitalización de la zona, como gastronomía, salud y educación. Ya son varias las instituciones que apostaron por esta idea. Por ejemplo, en la esquina de Perón y San Martín la alquiló el Instituto Tecnológico de Buenos Aires (ITBA) y la Universidad del CEMA compró en julio de 2023 el histórico edificio Maple a IRSA por US$5,75 millones.

El desafío de reconvertir

La misión de revivir el microcentro y transformar sus edificios corporativos en residenciales no es una tarea fácil. El hecho de que las estructuras ya estén hechas es un arma de doble filo: por un lado se ahorra en la construcción de las bases pero por el otro a veces hay que incurrir en gastos extra para adaptar esa estructura preexistente a su nuevo uso.

“En este caso, si el proyecto se hiciese de cero la construcción del metro cuadrado rentable podría costar entre US$900 y US$1000 pero en estos proyectos cuesta entre US$1100 y US$1200″, dice Martín. La pregunta que se desprende es por qué una desarrolladora invertiría dinero de más en algo que hay que remodelar si en realidad podría costar menos al hacerlo desde el principio.

Por ejemplo, Seijas sostiene que en los edificios de plantas abiertas que hoy son un producto estándar suelen tener una sola batería de baños que se tiene que distribuir al resto de la planta, o tienen las ventanas estilo curtain wall que suelen lucir la fachada del edificio y aportar luminosidad pero no se pueden abrir. En ese caso se tiene que modificar la carpintería y la estructura de cero con los costos que eso implica para hacerlas funcionales a su nuevo uso.

Para De Mestico, ahí es cuando el programa del Gobierno Porteño entra en escena y aporta valor. “El costo de construcción es el mismo en toda la ciudad y cuando dentro de cinco y ocho años sean muchos jugadores los que se sumen a la zona, el barrio podría revalorizarse y conseguir cotizar los mismos valores de Palermo”, dice.

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A ese factor largoplacista se le suma la eximición de impuestos a corto plazo y un aspecto que para Seijas es fundamental: “Desde la arquitectura está el cuidado del patrimonio y con esta transformación podemos mantener el espíritu de la zona y sus alturas”. Por ejemplo, en el edificio ubicado sobre Perón se conservará su arquitectura clásica, sus arcadas y los pisos de pinotea y las carpinterías originales.

Con tanto obstáculo en el camino de la reconversión, una incógnita que se presenta es si vale o no la pena transitar este desafío o es preferible realizar una construcción de cero. En Buenos Aires, por ejemplo, construir un edificio residencial de poco más de 1000 metros cuadrados totales en propiedad horizontal de ocho pisos, demanda un presupuesto inicial superior a US$564.000, con un costo por metro cuadrado vendible en US$714, según los cálculos de Reporte Inmobiliario al primer día hábil de noviembre.

Noel Epelboim, CEO de Epelboim Real Estate, la desarrolladora que reconvirtió más de 270.000 metros cuadrados en Venezuela, Costa Rica y Estados Unidos, señala que más allá del costo, hay otros factores que intervienen en la ecuación.

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“Desde el punto de vista de números tal vez era más fácil derrumbar el edificio, pero factores como el momento económico se deben tener en cuenta. Por ejemplo, en un contexto complejo, construir un edificio nuevo implica invertir más capital para hacer un proyecto más grande. Por ende, se deben tomar préstamos más importantes, lo que a su vez presenta un riesgo más alto, y que en un marco complicado económicamente se presentarían menos bancos en el pool dispuestos a prestar cifras mayores”, expresa.

En ese sentido, el reciclaje de un edificio es conveniente para el desarrollador que busca evitar sufrir los vaivenes de la economía argentina. Esto es posible porque cuando un edificio se transforma, la obra dura al menos la mitad de lo que suele extenderse una tradicional desde cero. Por ejemplo, la del Banco Galicia está estipulada para completarse en 14 meses.

En definitiva, Epelboim resume que, si bien la teoría indica que cuanto más grande el edificio, más plata se gana, el otro lado de la moneda muestra que cuanto más grande el proyecto, más riesgo se toma, más tiempo demanda en construirse, y el dinero extra que se necesita implica más deudas.

Pero el dinero no lo es todo. Más allá de los gastos que le significa al banco tener dos edificios antiguos sin uso, De Mestico habla de la bifurcación que tenía el camino por el que andaba la empresa. “Había dos alternativas. Hoy estos dos edificios no tienen valor de uso para nosotros ni para el mercado, ya que la vacancia de las oficinas clase B en la zona ronda el 40%. Podemos entonces dejar el esqueleto de un elefante, como pasó con una construcción cerca del edificio de Maipú, o podíamos elegir ponerlo en valor y darle vida con el entorno, como decidimos hacer”, explica.

Un dato no menor es que el banco cuenta con una ventaja con la que corren pocos edificios en el microcentro: pertenecen a un solo dueño. “En la zona, la mayoría de los edificios clase B es que son muchos copropietarios que tendrían que ponerse de acuerdo para realizar un proyecto así”, señala. Como el Galicia, hay otras entidades como únicas dueñas de propiedades de edificios que dibujan el camino de la reconversión. Algunos ejemplos podrían ser el Tornquist y el edificio Del Plata.