Alquilar un departamento en la ciudad de Buenos Aires es un objetivo cuya línea de meta se corre cada día más lejos. La histórica escasez de unidades ofrecidas convierte la búsqueda de una vivienda en un rally competitivo, en el que los jugadores hasta llegan al punto de alquilar sin siquiera visitar la unidad.

Para facilitar el acceso de los inquilinos a sus nuevos hogares, el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) lanzó en abril de este año nuevos programas para conseguir garantías, refacción, asesoría y alquileres. Desde la entidad celebran la buena recepción, que hasta ahora convocó la inscripción de 3800 personas. Si bien reconocen que “este paquete de medidas es condición necesaria, no suficiente; si o si, tiene que darse en el marco de un plan de estabilización macro nacional”, indica Christian Werle, presidente del IVC. A su vez, destaca que la ciudad es “la única jurisdicción que está llevando adelante medidas sobre esta problemática”.

Todas estas acciones se denominaron Alquiler + Fácil, Refacción + Fácil, Asesoría + Fácil y Garantía + Fácil pero hay un programa en particular que se llevó la mayoría de las miradas. Se trata del programa de garantpias, el cual permite conseguir un seguro de caución low cost y que existe desde fines del año 2021. Estos son seguros que otorga una compañía del rubro para cubrir las pérdidas producidas en caso de que el inquilino no pague el mes del alquiler ni tenga una garantía de propiedad en Capital para incluir al contrato.

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En el caso de la propuesta del IVC, permite que el inquilino elija la aseguradora de preferencia entre Sura a través de Zonaprop Garantías, Woranz y Alba Caución -todas auditadas por la Superintendencia de Seguros de la Nación- y el IVC cubrirá el 70% del costo del seguro. Según la institución, la medida tiene el fin de agilizar esta parte del proceso y afianzar la seguridad jurídica de los contratos de alquiler en la Capital Federal. Cabe aclarar que el mismo sirve para alquileres de hasta 654 UVAs (unos $165.000).

De abril hasta el momento, se duplicó el número de garantías solicitadas por los inquilinos y otorgadas por la ciudad y la cantidad de inscripciones llega a 2881.

La lucha de conseguir un alquiler llevó a que el programa Alquilar + Fácil sea el segundo más demandado de los programas hasta ahora. Con 814 inscripciones en menos de dos meses, este brinda financiamiento a inquilinos, a través de un crédito que otorga el IVC por un monto de hasta tres meses el precio mensual de alquiler para financiar los gastos iniciales que requiere alquilar una vivienda, como son depósito, garantía, mes inicial y mudanza.

Un dato fundamental es que el monto máximo del crédito podrá superar las 1962 UVAs (unos $490.000). El préstamo puede devolverse en 12, 24 o 36 meses y se actualiza según la evolución del Coeficiente de Estabilización de Referencia, pero nunca podrán tener un aumento acumulado mayor al del promedio de los salarios, medido por coeficiente de variación salarial (CVS).

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El servicio de asesoría es otro muy demandado. “El IVC cuenta con un equipo que ofrece asesoría legal a inquilinos y propietarios que ya ha resuelto, en dos años, más de 7500 consultas de vecinos de la Ciudad. Las principales consultas que nos llegan tienen que ver con los gastos iniciales que deben asumir, tipos de garantías, cuáles son las responsabilidades de cada una de las partes y cómo se calculan los aumentos en el marco de la ley. Para este último punto, el IVC cuenta con una calculadora automática diseñada específicamente para saber cuánto corresponde de aumento en el alquiler según el Índice de Contratos de Locación que establece la ley”, dice Werle. De las 7500 consultas hasta abril, 3605 fueron descargas del contrato modelo de alquiler que ofrece el IVC y solo en los últimos dos meses se registraron 507 consultas.

El que menos quórum tuvo desde que se lanzó fue el programa Refacción +fácil, que ya fue solicitado por 103 personas. Consiste en brindar financiamiento a inquilinos o propietarios para reparar, refaccionar y/o mejorar la vivienda siempre que esté desocupada y se quiera alquilar o bien esté en alquiler.

La situación del mercado locativo es crítica. En una ciudad de más de tres millones de habitantes desde el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) estiman que hay apenas 1000 departamentos que se ofrecen para alquilar bajo contratos tradicionales, cifra que en condiciones normales del pasado promediaba los 6000 al mes. Estas cifras se enmarcan en un universo en el que hay más de un millón de propiedades, dentro del cual 488.000 son alquiladas y en 700.000 viven los propietarios, según datos aportados por el Instituto de Vivienda de la Ciudad.

La baja cantidad de inmuebles destinados al alquiler tradicional se potencia además con la escalada feroz de los precios. En mayo, el alquiler de un departamento monoambiente alcanzó los $116.249 mensuales, un dos ambientes promedió los $142.425 por mes y los tres ambientes llegaron a $185.196. Estos valores son el resultado de un aumento intermensual de un 10.8%, según Zonaprop, y desde la entidad destacan que se trata del mayor incremento mensual desde el inicio de la serie (marzo 2012) realizada por el portal inmobiliario.

Por otro lado, los contratos firmados bajo la ley aumentarán más del 100% este mes, otro dato que tiene en vilo a los jugadores del mercado. Desde a sanción de la ley a mediados del 2020, el índice elaborado por el Banco Central que indica cuánto deben aumentar los alquileres ajustados anualmente incrementó un 319%.

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“La problemática de los alquileres es un claro reflejo del desorden macroeconómico que tenemos. La inflación y la falta de dólares hacen que, por un lado, el inquilino pueda acceder cada vez a menos bienes y servicios porque cada día su plata vale menos, y por el otro, que a los propietarios no les sea rentable alquilar su propiedad en el formato tradicional y decidan optar por otro tipo de operaciones”, opina Werle.

Dado que el promedio de precio de los monoambientes ofertados en Capital Federal es de $92.500 y que el Salario Mínimo Vital y Móvil en mayo era de $84.512, quienes cobran este monto apenas pueden cubrir el 91,4% de un alquiler, según un informe elaborado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz.

La ley de alquileres fue un factor que terminó de distorsionar el mercado. “Al congelar los precios por un año y al ampliar el plazo, el propietario tiene que cubrirse desde el inicio subiendo los costos de entrada y, como consecuencia, los inquilinos no pueden afrontar los gastos o los mismos propietarios prefieren no exponerse y remover su propiedad de la oferta de alquileres”, agrega. En esa línea señala que existe una forma de revertir la crisis y hace hincapié en que “para eso hay que modificar de forma urgente la ley de alquileres, con incentivos claros para estimular la oferta”.