El verano 2021, después del aislamiento obligatorio producto de la pandemia, el alquiler de propiedades en barrios cerrados y quintas experimentó una demanda nunca antes vista. En un contexto en el que las restricciones de viaje dentro del país y al extranjero limitaron las opciones de vacaciones, muchas familias encontraron la solución perfecta al elegir pasar el verano en destinos cercanos a la ciudad, rodeados de belleza natural, con acceso a piletas y una amplia gama de comodidades para disfrutar de sus vacaciones.

Este año, la tendencia se replica y no solo continúa atrayendo a aquellos que buscan descansar en Buenos Aires, sino que también ha absorbido a los veraneantes que en años anteriores solían optar por la costa o destinos internacionales.

“Se espera una excelente temporada para el mercado interno de alquileres este verano en Buenos Aires”, afirma Javier Igarzabal, director de DIC, al mismo tiempo agrega que en un contexto marcado por la situación económica actual y la volatilidad del valor del dólar, las familias argentinas están reconsiderando sus planes de vacaciones y miran al verde pero cerca del ruido.

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Maximiliano Casarotti, broker de Cristina Barrionuevo Negocios Inmobiliarios, revela que todas las casas que tenían en alquiler en barrios cerrados para el mes de enero ya fueron reservadas. Incluso señala que los contratos se cerraron en las últimas semanas y que las personas estaban apresuradas por asegurarse cerrar el alquiler antes de las elecciones.

El dato clave, y que muestra una dinámica diferente, es que a pesar de que en general las consultas suelen comenzar en julio y se concretan entre octubre y noviembre, este año notaron una aceleración importante en la firma de contratos luego de las PASO (agosto), especialmente por parte de aquellos interesados en alquilar durante el primer mes del 2024.

Oficina y depósitos: la evolución de los precios de alquiler y la vacancia

Laura Porto, directora de Inmobiliaria Narváez, también tiene la misma percepción sobre el panorama de los alquileres de verano en barrios privados: “Históricamente, en años electorales, el ritmo de consultas y cierre de operaciones tiende a disminuir a partir del mes de junio. Sin embargo, este año nos sorprendió, ya que la disminución en la actividad se hizo evidente recién a mediados de septiembre, es decir, después de las PASO”. La especialista aclara que cada operación es única y particular. Sin embargo, en términos generales, se puede afirmar que la negociación toma aproximadamente un mes, aunque no es infrecuente encontrarse con operaciones que se prolongan por más de cuatro meses”, aclara Porto.

Los brokers afirman que la situación actual del mercado y la alta demanda ya impactó en los precios de las propiedades ubicadas en las zonas más buscadas.

Los costos de viajar al extranjero ya son prohibitivos para muchos y esto generó una sobre demanda en el mercado de alquileres temporarios. “Es casi imposible para una familia considerar un viaje al exterior y los destinos cercanos y con gastos en pesos van a ser las opciones más elegidas”, agrega Igarzabal y menciona que zona norte, así como algunos destinos del interior, están siendo los favoritos para la próxima temporada de calor.

Muchos veraneantes que antes se iban de vacaciones por 15 días a la costa o al extranjero ahora optan por quedarse un mes en una casa en un barrio cerrado.

En otras palabras, las personas que solían elegir destinos costeros ahora prefieren invertir un poco más y disfrutar de un entorno residencial durante sus vacaciones, a tan solo 40 minutos de la ciudad. Una de las razones es que la diferencia entre alquilar en Mar del Plata o Pinamar una quincena, sumando los gastos extras de la carpa y las salidas nocturnas, no es tan significativa en comparación con alquilar una casa en un barrio cerrado durante todo un mes. “Estas propiedades suelen ofrecer comodidades como pileta, laguna, canchas de tenis y campos de golf. En lugar de salir a cenar, los inquilinos organizan asados y reciben a sus amigos y familiares en las casas que alquilan”, cuenta Casarotti.

En cuanto al alquiler de departamentos en Mar del Plata, Casarotti cuenta que están recibiendo un gran número de consultas de grupos grandes de amigos que desean pasar una semana en la costa. La diferencia con otros años es que normalmente las consultas se distribuían equitativamente entre familias y jóvenes solos, mientras que ahora la mayoría de las consultas provienen de grupos de amigos. “Es asombroso ver la cantidad de actividad que hay en este momento del año y en días preelectorales, con todos buscando cerrar sus acuerdos antes del 22 de octubre”, agrega.

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Los precios

Por otra parte, los especialistas aclaran que si bien los costos de alquilar una casa de verano en la costa o en Uruguay no han experimentado un aumento significativo, los gastos asociados, como comer en un restaurante y los viajes en auto, sí lo han hecho. “Por ejemplo, un departamento en la Parada 12 de Punta del Este se encuentra a un precio de US$6000 al mes. Sin embargo, el alquiler de una casa en un barrio cerrado durante todo el mes de enero puede costar de mínima US$3000, además de que las compras y la comida también son mucho más asequibles y en pesos en comparación con lo que podría gastar una familia argentina que decide descansar afuera del país”, compara Casarotti.

Una novedad del momento es que, al hacer una reserva, los inquilinos ahora prefieren pagar la totalidad del monto de alquiler de inmediato. En contraste con años anteriores, señala que la mayoría no desea esperar una vez que cierra y confirma la reserva lo más pronto posible.

Otra diferencia notoria es que “en comparación con el año pasado, ahora la gente no está prestando tanta atención a la presencia de servicios en el lugar donde alquila”, señala Casarotti. Aunque la mayoría elige barrios cerrados consolidados y no tanto los barrios nuevos que, en general, tiene menos servicios y muchos de ellos no tienen instalaciones como campos de golf o canchas deportivas, pileta de uso común, juegos para chicos y SUM.

Un servicio que ningún inquilino negocia es la importancia de habitar una propiedad que cuente con una buena señal de Internet. Un punto clave y es decisivo a la hora de elegir qué alquilar.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Los más buscados

Más allá de la creciente demanda de casas en barrios cerrados, Igarzabal, de DIC Propiedades, añade otro fenómeno de estos tiempos: la opción de alquilar departamentos equipados en zona norte se ha vuelto especialmente atractiva para quienes buscan cambiar de aire.

Los departamentos en complejos dentro de barrios cerrados están teniendo cada vez más interesados entre los que prefieren un descanso con menor esfuerzo de limpieza. “Cada vez más personas optan por departamentos que ofrecen comodidades similares a las de un hotel”, menciona Igarzabal.

Respecto a los precios, detalla que los departamentos de tres ambientes con amenities pueden alquilarse por valores que oscilan entre los US$900 y los US$2500 al mes. Estos números suelen incluir las expensas, el cable, Internet y el mantenimiento del jardín y la pileta del edificio, aunque no siempre cubren los servicios consumidos durante el alquiler.

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Las zonas preferidas

Los destinos más solicitados en zona norte son Tigre, Pilar, Escobar y San Isidro debido a su amplia oferta de barrios privados, quintas y countries. Además, estas ubicaciones son especialmente populares porque a menudo están cerca del lugar de trabajo de los inquilinos. “Algunos clientes consideran alquilar en estas zonas para poder vacacionar unas semanas del mes y seguir trabajando las otras, en forma remota desde el verde o presencial en su oficina, mientras siguen teniendo la pileta, el asado al atardecer y las caminatas a diario”, explica Igarzabal.

En cuanto a los precios, pueden variar según la ubicación y las comodidades ofrecidas tanto por la vivienda como por el barrio. Por ejemplo, barrios privados como Nordelta, Villanueva y Santa Bárbara en Tigre son considerados los más costosos, mientras que Puertos del Lago y El Cantón ofrecen opciones intermedias en Escobar. Pilar del Este se destaca por sus oportunidades a precios más asequibles.

Igarzabal señala que las propiedades más demandadas para alquileres temporarios de verano son aquellas que cuentan con pileta y espacio verde en su lote. “Las familias suelen buscar casas de entre 200 y 300 metros cuadrados con tres habitaciones y, en algunos casos, una habitación de servicio. Los precios varían, con opciones desde los US$2000 para una casa de 100 metros cuadrados hasta US$12.000 o más por mes, según las características del lugar y las comodidades. Pero si se habla de un promedio, los valores rondan los US$5000 al mes”, remarca el director. También reconoce que la mayor parte de la demanda son matrimonios con chicos y que incluso se dan casos que entre dos familias alquilan por períodos de uno a tres meses.

Gustavo Iglesias, titular de Iglesias Negocios Inmobiliarios con influencia en zona norte, comenta que “una casa de alquiler de verano puede arrancar en Nordelta con un piso de US$3000 por mes y llegar a US$6000 y hasta US$10.000 para los casos de las propiedades con salida al agua. En Villanueva o la zona de Escobar el precio base es más bajo y el techo también: ronda entre los US$5000 y los US$6000 en el caso de las casas más importantes”.

En ejemplos concretos, se pueden encontrar publicaciones para el mes de enero de una casa en el barrio La Isla de Nordelta (el más aspiracional de todos) por US$9000; una casa racionalista en El Cantón con dos años de antigüedad por US$4500; una propiedad en el barrio San Isidro Labrador de Villanueva por US$5000; y una de 150 m2 en el barrio Santa Elena dentro de Pilar del Este por US$2500.

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En cuanto a la disponibilidad, Iglesias afirma que “la oferta y la demanda están equilibradas, no quedan muchas casas sin alquilar, a lo mejor hay vacancias en los extremos de la temporada, febrero por ejemplo. Un factor que influye es que hay mucha gente que compró un lote pospandemia, entre el 2020 y 2021, y ahora tiene su casa terminada. Si es de fin de semana se instala ahí en el verano y luego tiene la opción de irse de vacaciones a donde quiera en otro momento del año. Estos son factores que equilibran el mercado de oferta y demanda”.

A tener en cuenta

Para quienes deciden avanzar con el alquiler de una propiedad en un barrio cerrado, los brokers recomiendan que los interesados visiten la zona, el barrio y la propiedad ya que a veces puede variar la percepción entre las fotos o los videos publicados y la realidad. Poder evaluar la cercanía a polos gastronómicos, centros comerciales o las actividades que el inquilino piensa realizar durante su descanso.

Hoy en día también es importante verificar la señal de Internet ya que hay barrios en donde no es buena y puede ser un problema para quienes tengan que trabajar remoto, quieran ver televisión y tener wifi en sus celulares.

Además, consultar si el dueño autoriza mascotas en su casa y dejar indicado en el contrato. También saber si el lote está alambrado para evitar que la mascota salga del terreno y pagar multas del barrio.

“Para ambas partes es conveniente informar en el contrato la cantidad de personas que habitarán la propiedad y las edades ya que hay propietarios que solicitan un depósito más alto cuando hay niños pequeños”, afirma Igarzabal y amplia otras preguntas que un inquilino debe realizar: si se permiten fiestas, tener invitados (y hasta cuántos) y qué espacios comunes se pueden utilizar siendo no propietario dentro del barrio privado o country En algunos de ellos, el uso de canchas de golf o tenis tienen un costo extra que luego debe abonar el propietario con las expensas.

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Al ser viviendas amobladas se suscriben contratos con anexos de inventarios donde se detallan muebles, electrodomésticos, objetos y su estado al momento de tomar posesión. Es clave verificar que quien celebra el contrato sea el titular del inmueble o una persona autorizada legalmente para hacerlo. Y es usual que tanto el propietario como el barrio soliciten un depósito en dólares que se reintegrarán al finalizar la estadía si no se ocasionaron daños o roturas.

En resumen, en un año electoral con una inflación que se acelera y un dólar que aumenta su cotización día a día, las vacaciones familiares se resuelven a menos de una hora de la ciudad en casas de alquiler temporario, mayoritariamente en zona norte, con las facilidades de extender el tiempo de permanencia en un entorno verde y con sensación de verano eterno