Los años recientes representaron un desafío constante para el mercado inmobiliario. Desde la implementación de la ley de alquileres en 2020, los precios experimentaron un constante aumento, y este patrón alcanzó proporciones sin precedente en el mercado de alquiler en el Gran Buenos Aires (GBA) durante el mes de agosto, según el último informe de Zonaprop.

En zona norte, los alquileres de nuevos contratos experimentaron un asombroso aumento del 16,3% en el último mes, superando a la ciudad de Buenos Aires, donde los alquileres subieron un 12,8% en agosto. Este incremento en la zona norte del GBA, que suben a un ritmo mensual de dos cifras desde junio, marca un récord histórico desde el inicio de la serie en 2016.

Al tiempo que el número de anuncios disponibles sigue disminuyendo, alcanzando niveles históricamente bajos, en lo que va de 2023 los precios de alquiler escalaron un asombroso 99,4% en el norte de GBA, superando con creces la tasa de inflación. El costo promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes se ubica en $173.890 por mes, mientras que un departamento de tres ambientes alcanza los $224.337 mensuales.

Dentro de los barrios de zona norte, Olivos y Vicente López lideran con las ofertas más costosas, marcando cifras de $256.443 y $233.381 mensuales, respectivamente. Los alquileres más asequibles se encuentran en San Miguel ($117.957 al mes), Belén de Escobar ($135.979 al mes) y San Fernando ($137.982 al mes). Otro dato es que La Lonja (en el partido de Pilar) es el barrio con mayor incremento interanual en el precio promedio, mientras Pilar es el de menor incremento.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

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En cuanto a la rentabilidad en el GBA norte, se observa un leve retroceso con respecto al mes anterior, situándose en un 3,5% anual. Esto significa que se requieren aproximadamente 28,6 años para recuperar la inversión inicial, lo que representa un 15% menos de tiempo en comparación con el año anterior. Un dato clave para quienes buscan invertir en propiedades para alquiler es que los barrios La Lonja y Villa Rosa (ambos en el partido de Pilar) muestran un alto retorno bruto del 5.9% y 5.5%, respectivamente. Por lo tanto, estos barrios se perfilan como las opciones más atractivas para los inversores que buscan una fuente estable de ingresos.

Por su parte, en la zona oeste-sur, los precios experimentaron un aumento del 14,2% en agosto, acumulando un impresionante incremento del 94,3% en lo que va del año, nuevamente superando la inflación. A nivel interanual, este incremento se traduce en un sorprendente 143,6%. Alquilar un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un costo mensual de $122.339, mientras que uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $154.666 al mes.

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Canning encabeza la lista de los barrios más caros, con un valor de $162.644 por mes, seguido de cerca por Wilde ($159.613 por mes) y Castelar ($146.470 por mes). Por otro lado, los alquileres más asequibles se encuentran en Merlo ($79.054 mensuales), Monte Grande ($103.134 mensuales) y Villa Luzuriaga, con un valor de $103.650 por mes.

La rentabilidad en el GBA Oeste y Sur se mantiene constante en un 3,24%. Esto implica que se necesitan aproximadamente 30,9 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, lo que representa un aumento del 9% en comparación con el año anterior. Destacan en esta área los barrios Wilde y Caseros, que se erigen como las zonas más atractivas para los inversores, ofreciendo un sólido retorno bruto del 5.9% y 5.3%, respectivamente.