Así como surgieron diversas subvariantes de Palermo desde Soho, Hollywood, Viejo, Chico hasta el más joven, el Green, podría decirse que ya no hay un único Villa Crespo. En líneas generales, gran parte de la esencia, idiosincrasia y el espíritu de este barrio que se ubica en el centro geográfico de la ciudad de Buenos Aires, permanece. No obstante, la actividad que se genera en torno a sus puntos comerciales principales, derrama sobre su entorno, lo nutre, convoca y lo transforma.

Surgido alrededor de 1880, está limitado por las avenidas Córdoba, Estado de Israel, Ángel Gallardo, San Martín, la calle Paysandú, las avenidas Warnes y Dorrego, y las vías del ferrocarril General San Martín. Si bien se caracteriza por ser de clase media, contar con numerosos medios de transporte y corredores importantes que lo recorren, su crecimiento gira alrededor de las arterias centrales y de las microzonas que impulsan su vida comercial.

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A partir de propuestas culturales, gourmet, fashion y trendy que se instalaron durante los últimos años en Villa Crespo, el público y sus residentes se vienen renovando. Y, con ello, se multiplican las inversiones y los proyectos inmobiliarios que se edifican en el barrio.

El barrio además alberga a la primera calle verde de la ciudad: Vera, entre Lavalleja y Corrientes, en Villa Crespo. La idea surgió en el marco del plan 48 Calles ideado por Carlos Moreno, el urbanista que viene trabajando desde hace años en el concepto de las ciudades de 15 minutos en distintos lugares del mundo, como París, Shanghái, Londres, Barcelona o Madrid. La elección de la calle no fue casual: Vera ahora es peatonal gracias a que detectaron alternativas para que el tránsito pudiera desviarse y una serie de servicios y actividad cultural como para convertirla en un área sin automóviles. El plan es replicarla en otras zonas porteñas.

Según define Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades, Villa Crespo es una de las zonas que “más crece y que más proyección tiene de la ciudad de Buenos Aires. Es un barrio multifacético y el más bohemio. Ya nada tiene que envidiarle a su vecino Palermo”.

El barrio de barrios

El fundamento de esta afirmación es que allí hay “varios subbarrios que comenzaron a desarrollarse en forma simultánea y confluyen, lo que los potencia mutuamente”. Según explica el broker, en Villa Crespo se identifican 12 subzonas, pero las que crecen “a pasos agigantados” son cuatro: las cuadras en torno a la sede central de la empresa aseguradora La Caja de Ahorro; los alrededores del Movistar Arena; las manzanas comprendidas por las avenidas Juan B. Justo y Corrientes, y las calles Murillo y Gurruchaga; y la de los outlets, que se ubica cerca del cruce de Aguirre y Gurruchaga.

Estas cuatro zonas que se conectan y limitan unas con otras, sumado a la gran cantidad y diversidad de medios de transporte disponibles (colectivos y Metrobus, subte y ferrocarril) y a la proximidad de grandes áreas verdes como el Parque de los Andes o el Centenario, además de la influencia cercana de Palermo, hacen que “la proyección de crecimiento de Villa Crespo sea realmente importantísima”, asegura Migliorisi.

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Para Javier Butman, socio y gerente de Dirección de Obra de Metropolitan, una desarrolladora con más de 10 años de presencia en la zona, este barrio “hace años que dejó de ser olvidado para posicionarse como uno de los más buscados por la gente joven y familias con historia en el lugar. Son personas que deciden vivir en un barrio tranquilo, bien ubicado, con buenos accesos y con todas las comodidades al alcance de la mano, que hoy ven satisfecha su necesidad de volcarse a productos nuevos sin la obligatoriedad de desarraigarse”.

A la hora de hablar de precios según la ubicación y el nivel de terminaciones y amenities, los especialistas consultados detallan que el rango de las unidades en pozo está entre US$1500 y los US$2200/m²; mientras que las usadas promedian los US$1800/m²; y las que son a estrenar, entre US$2100 y los US$2500/m².

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Y al considerar los valores de incidencia, son de US$300 y US$500/m², lo que evidencia una diferencia notable con los números de Palermo, donde al estar ya consolidado y con baja disponibilidad de terrenos, los valores trepan hasta prácticamente duplicar los del barrio vecino (US$800/m²).

Migliorisi explica que esto sucede porque en Villa Crespo “aún quedan muchos lotes para edificar porque es una zona que crece de a poco y, justamente, eso es lo interesante que ven los desarrolladores: el potencial.”

En la primera de microzona mencionada se desarrollan “más de 20 emprendimientos de oficinas, viviendas y existen una centena de locales, en particular entre Juan B. Justo, Córdoba, Dorrego y Corrientes”, señala Migliorisi, quien comercializa en el “nuevo Villa Crespo”, Palacio Butka, un edificio de siete pisos ubicado en Castillo al 1600 que se entregará en diciembre de 2024.

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Efecto Movistar Arena

Los alrededores del Movistar Arena ubicado en Humboldt 450 es otra de las que está en crecimiento. Dado el flujo periódico de más de 15.000 personas que asisten a cada espectáculo que allí se realiza, se instalaron nuevos puntos gastronómicos, centros culturales y, en su entorno, se potenció la demanda de alquileres temporales.

Éste negocio –que es boom en el mercado dado que triplica la rentabilidad de los propietarios en comparación al alquiler tradicional- apunta a alojar a personas del interior y del exterior que viajan para presenciar alguno de los shows que se ofrecen en ese microestadio durante todo el año, a turistas y a quienes llegan por trabajo u otros motivos personales.

“El Arena transformó una zona devaluada en un fenómeno comercial. A partir de que es uno de los estadios más requeridos, con un público que consume gastronomía dentro y fuera del predio, muchas propiedades se valorizaron”, describe Migliorisi, quien insiste que la zona crece todos los días.

A dos cuadras de allí avanza la construcción de Humboldt Stone, edificio de doble frente en Humboldt 682 que se entregará en diciembre de 2024.

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Otra de las subzonas está comprendida entre las avenidas Juan B. Justo y Corrientes, y las calles Murillo y Gurruchaga. Allí también ganan terreno los desarrollos aptos para alquiler turístico y temporario, como Murillo 964, con entrega inmediata.

El polo gastronómico y comercial

En los alrededores del cruce de las calles Aguirre y Gurruchaga, donde abundan los outlets de primeras marcas fashion, se registra una paulatina reconversión y avanza “un nuevo polo gourmet en el que la gastronomía se hace fuerte”, señala Migliorisi.

Además de los bares y restaurantes que surgieron entremedio de los locales de indumentaria y deportivos, después de la pandemia se inauguró Mercat. Este nuevo espacio al estilo los mercados europeos de experiencias gastronómicas ubicado en Thames al 700, diariamente atrae gran cantidad de público y contribuye a potenciar la dinámica del barrio.

Agustín Walger, director de Emprendimientos y Desarrollos Inmobiliarios de Lepore, confirma que en esta zona “se genera una sinergia que hace que también los desarrolladores la vean como una opción” para invertir. Desde esta inmobiliaria citan como ejemplo que, a pocas cuadras de allí, en Jufré 302, se construye Jufré House con unidades de un ambiente desde los US$53.000 de dos desde los US$86.500. Otro caso es el edificio de 12 pisos que avanza en Scalabrini Ortiz 326, cerca del cruce con la avenida Corrientes, que se entregará en diciembre de 2024. “En este caso los dos ambientes se ofrecen a US$104.000″, detalla.

Por su parte, Rodrigo Saldaña, gerente comercial de Oslo Propiedades, coincide en que en las inmediaciones se produjo una “proliferación de desarrollos inmobiliarios, convirtiéndose en una zona muy buscada por las empresas para construir edificios”. El broker comercializa Win Araoz. Este proyecto lo desarrolla Meet In Real Estate. Su gerente comercial, Maximiliano Mauricio, explica los motivos que los llevaron a apostar a este barrio: “Creíamos en su potencial. Venía asomando una leve transformación a nivel emprendimientos, de mayor infraestructura, con un diseño más sofisticado . Además, la principal ventaja que tiene es su posicionamiento dentro de la ciudad”.

Villa Crespo se encuentra entre los barrios “con más consultas por los usuarios de portales” y, en comparación con el resto de los emprendimientos que esta empresa desarrolla en Palermo y Belgrano, este barrio “alcanza una demanda similar”.

Asimismo, la cercanía a Palermo y a las principales arterias con alternativas para movilizarse, “lo ubican estratégicamente para quienes buscan adquirir su primera vivienda, para familias en crecimiento y para el inversor”.

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Futuro prometedor

Según señala Walger, Villa Crespo tiene la particularidad de ser uno de los barrios más beneficiados para edificar luego de los últimos ajustes del Código Urbano: “La zonificación cambió a categoría USAM y en la mayoría de las ubicaciones se incrementaron los permisos hasta cinco o siete pisos y dos retiros. Esto triplicó los metros e hizo que los desarrolladores inmobiliarios miraran con gran atractivo Villa Crespo, poniéndolo en el top 10 del ranking de los más solicitados por los compradores”.

De acuerdo a su experiencia, las ubicaciones más buscadas son las que están en las cuadras internas a ambos lados de la avenida Corrientes, entre Juan B. Justo y Scalabrini Ortiz, cercanas a las estaciones del subte.

Más allá de este cuarteto, hay otros corredores que también ganan interés de los desarrolladores de real estate en el barrio. Uno de ellos es el eje de la avenida Honorio Pueyrredón, cuyo boulevard y anchas y arboladas veredas que se extienden durante varias cuadras, hacen que las propiedades allí sean muy buscadas. Al 1600, la desarrolladora Planalto avanza con la construcción de Proyecto Amazonia, emprendimiento con fuerte impronta verde, que consiste en una semitorre de 11 pisos con 38 unidades.

Este emprendimiento cuenta con más del 70% de las unidades vendidas. Hernán Chammah, titular de esta desarrolladora, es nuevo en el barrio ya que sus anteriores emprendimientos fueron en Palermo. SI bien “es un mercado que no conocía”, cuenta que esa avenida le “encanta” porque las cuadras “son muy anchas y luminosas, se puede estacionar y no es ruidosa. Es una de las más lindas de Buenos Aires. Hay mucho sol y árboles”.

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“Además –agrega el empresario– están abriendo muchos lugares trendy en la zona. Lo mismo sucedió cuando empecé a construir en Palermo Hollywood, que luego se llenó de bares, de gente joven y canchera. Es una up coming area y con mi desarrollo ayudo al lugar, a cambiar la cuadra y los terrenos empiezan a valer el doble”.

De acuerdo a la visión de Chammah, este barrio “en tres años será otro lugar, no hay muchos que tengan este potencial. Es un muy buen punto porque confluye con Caballito, donde hay mucha gente de alto poder adquisitivo, y está muy bien conectado y consolidado”.

Integración urbana

La elevación del ferrocarril San Martín transformó la zona “de manera contundente”, al conectar este barrio en forma directa con Palermo, según asevera Migliorisi. Si bien resta habilitar las áreas comerciales que se abrirán debajo de la traza del viaducto, esta obra elevó el valor de las propiedades que quedaban atrapadas detrás del puente y permitió continuar el desarrollo en cercanías de la avenida Juan B. Justo, desde Santa Fe hacia Villa Crespo y Paternal.

La demolición del puente y la construcción del viaducto del ferrocarril San Martín “fueron clave para el desarrollo del barrio ya que todo el cordón que quedaba entre la avenida y el ferrocarril era oscuro, peligroso y desalentaba cualquier tipo de inversión en el área”, destaca Walger.

El barrio fue cambiando su fisonomía y transformándose en una zona en la que, a través de la inversión público-privada, se empezó “a visibilizar su verdadera potencialidad”. Dentro de él, la zona que creen que tiene más posibilidades de crecer es la más cercana al barrio de Chacarita porque se observa “todavía la existencia de gran cantidad de tierra disponible” y también está el acceso al subte B. “Inclusive allí ya hay grandes desarrollos como las oficinas de Mirabilia, que están con avanzada construcción”, finaliza Saldaña.