El mercado inmobiliario argentino atraviesa uno de los perores momentos de su historia y si bien mostró signos de reactivación en los últimos años enfrentó una serie de desafíos que generarontambién oportunidades de inversión. El dato que sorprende 6000 de las 140.000 unidades en venta se publican a valores por debajo de los US$50.000, según un reciente informe de la consultora Análisis y Tendencias.

Estos números reflejan un escenario alentador para quienes buscan su primera vivienda, también para aquellos que quieren resguardar sus ahorros en ladrillos. Martin Boquete, director de Toribio Achával, reconoce que la demanda de propiedades cayó durante los últimos años, lo que generó un exceso de oferta. “Con la perspectiva de un cambio de gobierno, las expectativas de confianza han comenzado a surgir entre la población, lo que convierte a este momento en una oportunidad única para la adquisición de propiedades de todo tipo, tanto nuevas como usadas, en todos los barrios”, asegura el especialista.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Gustavo De Simone, CEO de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias coincide en que el momento es “único” sobre todo para comprar propiedades en zonas afectadas por la baja de precios con opciones entre los US$45.000 y US$60.000. “Los precios caen desde hace tres años consecutivos, algo que no se dio nunca en las últimas décadas. Es un momento para comprar a valores bajos y esperar la recuperación. Además, mientras tanto, pueden obtener ganancias alquilándolas temporalmente”, recomienda.

De cara a futuro, Diego Cazes, director general de L.J. Ramos, indica que los precios tienden a recuperarse después de las elecciones. “Esto sugiere un escenario de oportunidad para la compra, especialmente si se produce un cambio de gobierno enfocado en el mercado y la inversión, lo cual podría cambiar la percepción negativa actual”, afirma.

Más allá de las oportunidades en las que coinciden los brokers, la pregunta que surge a la hora de analizar los números es que tipo de propiedad podía comprar quien tenía US$50.000 en 2018 y qué puede adquirir hoy con la misma inversión.

A partir de información recopilada de sus propias bases de datos históricas, Diego Migliorisi elaboró un análisis comparativo de precios remontándose a los valores del 2018 y tomó como ejemplo el barrio de Villa Crespo, una zona de clase media tradicional, para realizar un análisis de valores reales. ”En 2018, con US$50.000 al contado, era posible adquirir una cochera fija o un pequeño estudio profesional. Sin embargo, en el año 2023, debido a las circunstancias adversas acumuladas en el mercado, podemos encontrar unidades de dos ambientes ”, responde el broker inmobiliario.

El cambio de los precios de las propiedades en la zona analizada en el relevamiento, Villa Crespo, se ve reflejado en los montos promedios que se pedía por el metro cuadrado en unidades de hasta 45m².

En 2018, el valor promedio rondaba los US$2100/m² para propiedades usadas y US$2400/m² para las unidades a estrenar. A medida que avanzaban los años, los precios se fueron ajustando y en 2023 cayeron a un valor de venta promedio de US$1300/m² para propiedades usadas y US$1750/m² para las unidades a estrenar en ese rango de tamaño. Es importante destacar que, en el caso de propiedades de escasos metros cuadrados, el valor de tasación no siempre está directamente relacionado con el valor del metro cuadrado, sino que también se consideran otros factores como ubicación, características y demanda en el mercado.

Hay que tener en cuenta que en 2018, el panorama inmobiliario no tenía nada que ver con el actual: los precios de las propiedades estaban entre 30 y 40 % más altos que en la actualidad que ahora y quien tenía US$50.000 no podía acceder a una unidad. “Había crédito, buen clima, previsibilidad pero la devaluación de fines de abril cambió drásticamente la dinámica del mercado, se cortó la financiación, cayó la demanda y arrancó la campaña electoral con dos modelos distintos lo que generó una incertidumbre política y económica que terminó generando una gran imprevisibilidad en el sector”, analiza Migliorisi.

La película siguió con una baja en los valores de venta de las propiedades hasta ahora que parecen haber tocado piso. “Muchas propiedades experimentaron una drástica disminución en sus precios, y alcanzaron valores sumamente atractivos, incluso por debajo de los US$50.000. Esto despertó el interés de aquellos que, antes de la crisis, no podían acceder al mercado debido a los altos precios y encontraron en esta situación una oportunidad excepcional”, reconoce el broker.

La baja de los precios, de hasta 40 por ciento en los montos de cierre de las operaciones, estuvo no solo relacionada con la baja demanda sino con una sobreoferta de propiedades en venta que arrancó a mediados del 2020 cuando se implementó la ley de alquileres, lo que generó incertidumbre entre inversores y propietarios. “Esto llevó a una avalancha de inmuebles en venta y a una sobreoferta sin precedente, especialmente en las grandes ciudades como Buenos Aires”, señala Migliorisi.

En ejemplos concretos y según datos del relevamiento, hace cinco años por US$50.000 se podía adquirir una cochera y una baulera, un estudio profesional de 21m² o incluso un local de 12m² en una galería comercial. Hoy en día, el panorama experimentó un cambio notable. Con el mismo monto, ahora se presentan una variedad mucho más amplia de alternativas. Entre las opciones destacadas se encuentran la posibilidad de adquirir tres espacios de cochera, un departamento de dos ambientes con 33m², un local comercial o incluso un monoambiente a estrenar.

“La situación actual presenta una oportunidad única para aquellos que tuvieron la capacidad de ahorrar y esperaron el momento adecuado para comprar una propiedad”, asegura Migliorisi. De hecho hoy también se consiguen oportunidades en zonas consolidadas como el codiciado barrio de Palermo, uno de los más buscados de la ciudad de Buenos Aires. “La oferta de unidades más pequeñas es la que experimentó un mayor excedente en la oferta, mientras que otros segmentos del mercado han visto un aumento en la cantidad de propiedades disponibles, pero con una realidad diferente”, analiza Migliorisi.

Según los datos recopilados por la inmobiliaria, el comportamiento de los compradores en el mercado durante el año 2023 estuvo marcado por diversas tendencias. En primer lugar, la falta de acceso a créditos accesibles llevó a que muchos compradores opten por retirarse del mercado. Esta situación se vio agravada por la imprevisibilidad social y económica, lo que generó temores de una posible crisis más severa. Como resultado, muchos compradores decidieron resguardar sus ahorros destinados a la compra de una propiedad.

Sin embargo, no todos comparten la misma perspectiva. Existe un sector de compradores que sostiene que la crisis persistirá y que los precios seguirán disminuyendo.

Por otro lado, aquellos que cuentan con un pequeño ahorro encontraron oportunidades atractivas en el mercado actual y volvieron a considerar la posibilidad de adquirir una propiedad.

Además, la demanda con situaciones de cambio en la dinámica familiar o de espacio también están regresando al mercado. Muchos de ellos son conscientes de que la combinación de precios bajos y una sobreoferta temporal constituye una oportunidad que no se puede dejar pasar.