Empieza un nuevo mes y la llegada de julio viene aparejada de una serie de aumentos que impactarán en el bolsillo de los argentinos. Uno de los más significativos es el alquiler de la vivienda. Hoy en día, el pago representa en promedio el 40,75% de los ingresos de los hogares inquilinos porteños al sumar el valor del alquiler y el valor de las expensas, según un informe del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC). “Cuesta un montón, pero primero está el alquiler... si no, ¿qué haces? Después tomarás mate cocido todo el mes, pero lo primero es asegurarte el techo”, dice una inquilina de Villa Crespo de 78 años en diálogo con el IVC sobre la prioridad del pago con su jubilación y el sacrificio que puede significar para muchas personas.

A tres años de la sanción de la ley de alquileres, las personas que alquilen una vivienda bajo esta normativa y tengan que hacer la actualización anual de su contrato próximamente se enfrentarán a una suba importante: “Si tu alquiler se actualiza en julio, el aumento va a ser de entre 104% y 110%”, afirma el economista Federico González Rouco. El especialista en viviendas dice que el índice de actualización podría llegar a 115% en agosto, aunque aclara que el cálculo por ahora es solamente una estimación.

El porcentaje de aumento de los contratos se calcula en base a un índice elaborado por el Banco Central, denominado Índice para Contratos de Locación (ICL). A diferencia del pasado, previo a la ley, cuando se realizaban aumentos semestrales y con acuerdos entre las partes, la ley dispuso que el valor de los contratos se debe actualizar anualmente en los tres años que dura el contrato.

Las reacciones de los inquilinos ante esta forma de actualizar los precios son diversas, hecho que se refleja en la recopilación de testimonios realizada por el IVC recientemente, como estos:

El consuelo para los inquilinos, a quienes el alquiler en julio les aumentará a más del doble de lo que venían pagando hace un año, puede ser que los aumentos no están al día con la inflación actual: estas cifras están relegadas dos meses, ya que se calcula en base a la inflación y los salarios.

La actualización anual del precio que estableció la ley sancionada en julio del 2020 propició un escenario desventajoso para locatario y locador.

Los propietarios, por ejemplo, ahora deben prever la inflación anual a la hora de fijar un valor cuando inicia el contrato y los inquilinos tienen que afrontar altas sumas los primeros meses del ajuste que no van acorde a la economía del momento.

En números, en el último año, los departamentos publicados en alquiler subieron un 145,2%, según el relevamiento de junio realizado por Zonaprop. Se trata de la máxima suba registrada desde el inicio de la serie (2012), superior a la inflación (120,1%) y al ajuste ICL (102,7%).

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

¿Qué pasa con los alquileres que no se ofrecen?

La nueva ley de alquileres provocó una retirada masiva de propiedades del alquiler, por la incertidumbre que genera a los propietarios la actualización anual y un contrato que se extendió de dos a tres años.

Para tomar dimensión de la problemática, en una ciudad como Buenos Aires con más de tres millones de habitantes, desde el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) estiman que hay apenas 1000 departamentos que se ofrecen para alquilar bajo contratos tradicionales, cifra que en condiciones normales del pasado promediaba los 6000 al mes. Estos números se enmarcan en un universo en el que hay más de un millón de propiedades, dentro del cual 488.000 son alquiladas y en 700.000 habitadas por sus dueños, según datos aportados por el IVC.

Esta escasez en la oferta apura a los inquilinos a quienes se les está por vencer el contrato y pueden renovar su acuerdo en los próximos meses en lugar de conseguir un nuevo lugar para vivir. Porque cuando “salen a la cancha”, la alta demanda genera situaciones impensadas hace unos años atrás como, por ejemplo, pagar la reserva para cerrar un contrato de alquiler sin ver la propiedad: es decir, se conforman con las fotos de los portales porque lo publicado se reserva rápido y crece el temor a que otra persona los alquile en el tiempo que les toma coordinar y realizar la visita en persona.

En esta línea, los inquilinos que ya saben que no van a poder renovar el contrato emprenden la maratónica búsqueda de otra vivienda, muchas veces resignando barrio, precio, ambientes y -en los casos más extremos- volviendo a la casa de sus familias o teniendo que compartir alquiler con alguien más. “Mi mamá se tenía que venir a vivir con nosotros. Al ser jubilada no podía mantener un alquiler y todos los impuestos. No iba a poder vivir sola, entonces la traje a vivir conmigo”, ejemplifica con su experiencia una inquilina de 39 años que vive en Villa Soldati.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

En el otro extremo están los propietarios, a quienes la limitación de la oferta les da vía libre para pedir valores altos, hecho que junto a la galopante inflación explica el salto de los precios pedidos en las unidades que se desalquilan. “Es tan chica la oferta que los propietarios se animan a pedir cualquier cosa, pero los dueños deben tener mucho cuidado de que efectivamente el inquilino pueda pagar ese monto pretendido”, estima Hernán Perrone, corredor Público Inmobiliario integrante del equipo de REMAX.

En junio de este año, los barrios más caros según sus precios promedio publicados para alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires eran Palermo a $205.483, Belgrano a $188.066 y Saavedra a $186.891, por mes. Mientras tanto, el barrio donde más aumentaron los alquileres en el último año fue Chacarita, donde los valores se dispararon un 158,2% y pasaron de costar $68.315 a $176.408 en 12 meses, muy por encima del avance de la inflación.

Ante este contexto, las grandes incógnitas son ¿qué inmuebles con los pisos en oferta? y ¿qué decidieron los propietarios con los que tenían en alquiler?

1. Lo pasaron a la venta

Muchos propietarios decidieron retirar su inmueble del alquiler y volcarlo a la venta. En julio del 2020, al momento de la sanción de la nueva ley, había casi 84.000 departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires, según datos de publicación de departamentos en venta en Zonaprop. Ese número rápidamente escaló a 121.398, su pico en octubre del 2021, que se mantuvo en esos niveles hasta mediados del año pasado y luego volvió a descender hasta llegar a las 89.070 publicadas el mes pasado por un efecto del repunte en las operaciones en los últimos tiempos.

Esta sobreoferta tuvo como consecuencia una baja en los precios, que hoy en día muestran las primeras señales de recuperación. “Los valores están retrotraídos 15 años en términos nominales y en reales nos vamos a uno o dos años después del corralito 2001-2002. Hace seis meses que dejaron de caer y ya hay casos puntuales en los que se empieza a ver una reversión de este hecho. Se ven alzas moderadas en algunos casos. Esto es un elemento que alienta la toma de decisión ahora antes de que sea tarde”, analiza Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

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2. Se pasaron al alquiler temporario

Parte de la baja en la oferta fue por el auge los alquileres temporarios. “Hoy en Buenos Aires contamos con 16.199 departamentos disponibles para alquiler temporario. Un crecimiento del 65% en comparación con el año pasado. Sin embargo, todavía se encuentra un 28% por debajo del máximo histórico de temporarios en Buenos Aires (en octubre de 2019: 22.645)”, señala Daniel Bryn, creador del monitor inmobiliario Invertire.

Muchos propietarios encontraron en este nicho circunstancias más favorables, como plazos cortos, rentas altas y precios dolarizados. “En términos de ingresos, los departamentos temporarios generan un promedio de US$656 bruto por mes, en comparación con los US$289 que genera un alquiler tradicional. Esto indica una mayor rentabilidad para los propietarios, con un rendimiento anual del 7,5%, en contraste con el 3,31% de un alquiler tradicional”, analiza Bryn.

3. Dolarizaron los contratos tradicionales

Otra decisión recurrente tomada por los dueños fue dolarizar los contratos tradicionales de tres años, que en algunos casos se cobran pesificados al dólar blue y en otros casos se cobran en dólar billete. “El alquiler en dólares se utilizó desde siempre en la Argentina y mucho más en los últimos tres años, especialmente en tipos de alquiler en los que antes no se usaba. Estaba más vinculado a ciertas viviendas como las de diplomáticos, en zonas de alto poder adquisitivo y los alquileres temporarios, pero en los últimos años se ha expandido a viviendas comunes, a zonas que no son tradicionalmente dolarizadas como -por ejemplo- barrios cerrados en zona norte de segundo o tercer nivel”, cuenta Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario.

La creciente popularidad de esta opción se refleja en los números. “De 2021 a la fecha, vemos un crecimiento sostenido de la oferta de alquileres en dólares en la Ciudad de Buenos Aires. En junio del 2021 el 18% estaba publicado en la moneda estadounidense, en el mismo mes del 2022 el 26%, alcanzando un pico del 42% en 2023″, señala Federico Corvi, Gerente Comercial de Real Estate de Mercado Libre. Observa también que Palermo, Recoleta, Núñez, Belgrano y San Telmo los barrios que tienen en su gran mayoría publicaciones dolarizadas.

A su vez, Corvi advierte que el interés de la demanda sigue haciendo foco en el alquiler tradicional: “Actualmente la mayoría de las búsquedas de alquiler siguen siendo en propiedades para contratos de largo plazo. Hay una demanda en cantidad de búsquedas de más del 85% de alquileres de largo plazo versus un 15% de temporales”.