Heredar una propiedad es una situación bastante común en algún momento de la vida de cualquier persona. Claro que dependiendo de quien se trate puede recibir una verdadera fortuna en ladrillos, con inmuebles varios e incluso algunos de ellos en el exterior, o de apenas un modesto terreno. Los extremos, sin embargo, se tocan en un punto que puede ser complicado y engorroso: la sucesión.

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Conocer qué implica el trámite de sucesión, cuánto cuesta el proceso o cómo impacta impositivamente el o los bienes heredados son algunas de las cuestiones que los especialistas consultados nos ayudan a comprender.

El primer aspecto legal importante a la hora de heredar una propiedad es ver si hay un testamento o no. Según el abogado Luciano Sáenz Valiente, en la Argentina no suele ser muy frecuente la planificación sucesoria. “En nuestro país dejar testamento es poco habitual. Por un lado, para muchas personas es difícil asumir que el día de mañana se van a morir y que tienen que preparar sus cosas para ese momento. Pero también nuestra legislación ha sido bastante más restrictiva que otras en cuanto a la posibilidad de disponer por testamento cuando hay herederos forzosos, por lo que el atractivo de dejarlo es menor”, relata el letrado.

Si bien la legislación ha cambiado y los límites a los que se puede disponer por testamento son menores que antes, como que la parte disponible se redujo de un quinto a un tercio, la diferencia con otros países aún es muy grande.

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Por otra parte, dejar un testamento no siempre simplifica la cuestión sucesoria. “De acuerdo a las disposiciones del testador, el testamento incluso puede llegar a complejizar el trámite, como por ejemplo si prevé legados a favor de terceros o si la asignación de determinados bienes a determinadas personas da lugar a impugnaciones de quienes se sienten afectados”, señala Sáenz Valiente. Así y todo, el especialista asegura que es recomendable hacerlo, especialmente cuando existen circunstancias particulares que pueden provocar algún conflicto entre los herederos.

Cuando no hay testamento, el acuerdo sobre la distribución del o los inmuebles heredados queda en manos de los herederos. “En la medida que sean todos mayores de edad y capaces tienen amplia libertad para acordar los términos en que se reparten los bienes”, aclara Sáenz Valiente.

En cuanto al trámite en sí se trata de un proceso que se lleva adelante ante un juzgado y cuya duración depende en alguna medida de la cantidad de bienes que compongan el patrimonio. Puede durar entre 6 y 18 meses aproximadamente. Implica incurrir en algunos gastos, como la tasa judicial (ronda normalmente entre el 1.5 y el 2.5% del valor fiscal del inmueble, según la jurisdicción) y los honorarios profesionales.

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El otro aspecto importante que hay detrás de un trámite sucesorio de un inmueble es el impositivo, especialmente cómo impacta esa propiedad en el Impuesto de Bienes Personales y en el Impuesto a las Ganancias y si hay algún tributo especial por esa herencia. “La transmisión gratuita de un inmueble no está gravada por IVA ni alcanzada por el Impuesto a las Ganancias, por lo cual de impuestos nacionales el heredero no tiene que pagar nada. Y tampoco tributa por el Impuesto de Sellos, que es provincial”, aclara el tributarista Sebastián Domínguez.

Sin embargo, en la Provincia de Buenos Aires sí existe un impuesto a la transmisión gratuita de bienes, que se aplica en dos situaciones específicas: cuando el bien está situado en esa jurisdicción (sin importar el domicilio de la persona que lo recibe) o cuando la persona que lo recibe está domiciliada en la Provincia. Este tributo no está exento de cierta controversia.

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“Si el domicilio de la persona está en la Provincia de Buenos Aires, el inmueble está gravado por el impuesto a la transmisión gratuita independientemente de donde esté el inmueble. El tema es que se incluyen las propiedades en el exterior, lo que estaría ampliando la potestad tributaria de la provincia”, señala Domínguez. “Si se diseminara este gravamen en varias o todas las provincias, sería irrefutable la necesidad de plantear pagos a cuenta cruzados en virtud de la ubicación física de los bienes alcanzados. Las normativas serían, además, un entramado de alta complejidad y acuerdos suscriptos entre los entes provinciales con seguras superposiciones”, explica el tributarista Santiago Sáenz Valiente, titular del estudio homónimo. “Además, la ley pretende desconocer la personalidad jurídica de las sociedades al pretender gravar la participación societaria cuando en su patrimonio detente bienes ubicados en una jurisdicción distinta a la Provincia de Buenos Aires”, añade.

Determinar cuánto se debe pagar por la propiedad heredada depende de cada caso particular: hay que ver la valuación fiscal del inmueble y el vínculo de parentesco entre la persona que fallece y el heredero. “La tasa aplicable es progresiva: comienza en el 1,6% y llega a un 6,38% para los hijos. En el caso de inmuebles, el valor a considerar es el mayor entre el valor fiscal, el valor impositivo de referencia o el valor de mercado, es decir que siempre será este último”. La buena es que hay un mínimo no imponible de 322.800 pesos en general y de 1.344.000 pesos en el caso de que los herederos sean los padres, hijos o cónyuges.

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Luego, en el caso de que el bien inmueble sea vendido, debe tributarse por el Impuesto a los Sellos y por el Impuesto a las Ganancias, que es el 15% de la diferencia entre el valor de compra original de esa propiedad y el valor de la escritura (si fuera en moneda extranjera, se toma la cotización oficial), siempre y cuando haya sido adquirido a partir del 1° de enero de 2018. Con una aclaración: si el inmueble estaba afectado como bien de familia, y no se lo vende dentro de los 5 años de la transmisión, no se paga el impuesto. Y cuando se lo transmite al cónyuge, ascendientes, descendientes (incluidos hijos adoptivos o los cónyuges de los mismos), si el inmueble no supera un monto que establece el Código Fiscal (que para 2021 es de 1.154.400 pesos), también queda exento. Ahora, si el inmueble fue comprado por la persona fallecida antes de enero de 2018, está gravado por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) a una alícuota del 1.5% en lugar de aplicarse el Impuesto a las Ganancias.

En cuanto a Bienes Personales, el inmueble se incorpora a los otros bienes y hay que calcular entonces en qué escala se termina tributando. Si la propiedad está en el país, la alícuota es de 1.25,en tanto si se encuentra en el exterior podría ser de hasta el 2,25. Pero aquí también hay controversias. Para Domínguez, “podría ser de hasta el 2,5 si prospera la postura de algunos funcionarios del Ministerio de Economía y de la AFIP que sostienen que el incremento de la alícuota sigue vigente, sin embargo en mi opinión no sigue vigente y, sin importar donde están los bienes, la alícuota máxima es del 1,25%”, aclara.

Con respecto a sobre qué valor se debe calcular el tributo, el tributarista Santiago Sáenz Valiente aclara que “los bienes del exterior tienen una norma de valuación totalmente distinta a los bienes del país”. Y agrega: “En la Argentina se valúan de acuerdo al valor de compra o a la valuación fiscal actualizada, que diría que es un 30 o 40% del valor de plaza. Ahora, para Bienes Personales el valor del inmueble en el exterior es el de mercado, en dólares, que tasado al dólar oficial atempera la brutal carga fiscal que podría acontecer de aplicarse la tasa del 2.25%, presupuesto nacional en discusión mediante”.